|
03/02/2000
Програма мінімум – створити кондомініум
Енергетична криза в Україні, як фундаментальна складова загальної економічної кризи, має вже свою літописну історію, своїх героїв і героїнь, але продовжує відігравати провідну роль на політичній сцені нашого суспільства. Переходячи з чергової програми чергового уряду у невідкладні заходи наступного, енергетична криза стала невід’ємним супутником нашого буття. Динамічні і несподівані повороти сюжетів на енергетичному ринку все далі віддаляють заможних головних дійових осіб від збіднілої масовки. Фінансово спроможні структури для власних трейдерів і неспроможні для бюджету, неконтрольовані ціни і тарифи для одних і вєєрні відключення для інших, - все це теми, до яких ми вже звикли, як звикаємо і до обіцянок у їх розв’язанні.
Ця стаття не ставить завдання розібратися у всіх програмах, заходах і реаліях на енергоринку, вона тільки окреслює проблему, яка має енергетичну природу, стосується багатьох наших громадян і не відчуває навіть згадок про себе в урядових діях. Це проблема енергозбереження, а точніше лише один з її факторів, пов’язаний з комунальним господарством.
Взагалі, всі Уряди в Україні практично не займалися комунальною тематикою і проблематикою, вважаючи, що справа ця не урядова. Все це було покинуто на місцеві органи влади, причому без будь-якого фінансування. Саме така ментальність наших урядовців і їх відношення до проблем комунального господарства, у тому числі і з точки зору енергозбереження, дозволяє говорити про відсутність загальної стратегії у розв’язанні проблем енергетики. Знову головним буде черговий розподіл і перерозподіл енергоринку (ділити завжди у нас любили, і чим менше залишається, тим більше хочеться ділити), а питання енергозбереження, переобладнання енергоємких виробництв, комунальна реформа залишаться для наступних часів.
Проаналізуємо історичний аспект комунальних проблем. Чи виникли вони тільки внаслідок неплатоспроможності населення, недофінансування бюджетом комунальних платежів установам бюджетної сфери, фінансової неспроможності забезпечити через бюджет пільги, закріплені у законодавстві та інших чинників, що є похідними від загальної кризи у суспільстві, - чи ці проблеми створювалися роками і були складовою тієї ідеології у сфері економічних правовідносин, яку сьогодні охрестили як “економіка абсурду”?
Візьмемо для прикладу таку проблему, як житлове будівництво.
Як відомо, у часи побудови світлого майбутнього його головні архітектори бачили всіх щасливими тільки у багатоповерхових будинках, куди всіх заселяли згідно до черги, особливо не питаючи, чи хоче людина або сім’я йти саме у цей будинок, саме у цьому мікрорайоні. Такі питання були зайвими. Всі сім’ї щасливі однаково, як сказав видатний письменник і філософ, отже отримуйте ордер і будьте усі щасливими.
При цьому куркульському бажанню мати власну хату (слово “маєток” існувало взагалі тільки в контексті статей кримінального кодексу) давався ніщивний бій по всіх ідеологічних, партійних, громадсько-політичних, комунально-побутових та інших фронтах. Керуючись такою ідеологією, у великих і невеликих містах почали зникати цілі квартали приватної забудови. Людей виселяли (у примусовому або добровільно-примусовому порядку) з власних домівок і заселяли у клітини багатоповерхового будинку, де щастя було одне на всіх. Щоб швидше люди тікали з своїх будинків, їм забороняли їх ремонтувати, прибудовувати, перебудовувати. Ну, а тих впертих, які не бажали собі щастя, спочатку розкуркулювали, а в останні роки побудови світлого майбутнього знайшли більш лояльний спосіб: їх залишали у своїх хатах, а багатоповерхове щастя для інших будували поруч з нещасними і навколо них. Так з’явилися окремі села і хутірки поруч з масивами багатоповерхової забудови.
Важливим чинником у комуністичній ідеології була народна, або загальнодержавна, власність на землю. При будь-якому будівництві її ніхто не рахував, відводили скільки треба. Саме тому у центрах міст з’явилися міста-заводи, а на околицях – міста-райони. Індустріальний метод будівництва, з його велетенськими планами і їх перевиконанням, не озираючись, прямував вперед, до побудови комунізму, залишаючи позаду недобудовані ділянки землі, міждворові і міжквартальні простори у розмірах з футбольне поле чи навіть аеродром.
Коефіцієнт ефективності використання землі при такому господарюванні був мізерним. А навіщо він великий, якщо і так все народне. Але така ідеологія ніяк не вписувалася у просту і зрозумілу таблицю множення, яка при любій владі носить об’єктивний характер.
Отже, підсумуємо. Держава за бюджетні кошти відселяла, за бюджетні будувала, за бюджетні заселяла і врешті знову за бюджетні утримувала. Отже, чим більше бюджетних коштів витрачалося на будівництво, тим більше треба було на утримання, бюджет робив бюджет; справді – “економіка абсурду”. Якщо до цього додати неякісне будівництво (держава замовляла, держава погоджувала, затверджувала, будувала, контролювала і експлуатувала), великі масиви неефективно використаної землі, у яку закопано кілометри зайвих мереж і велика кількість маршрутів пасажирського транспорту, якими треба перевозити людей з віддалених мікрорайонів щасливої забудови.
Не зайвим було б згадати, що ощасливлені у комуністичний спосіб люди так і не визнали “своїми власними” будови соціалізму. Тому все, що не сприймалося як своє, приватизувалося, а що неможливо було привласнити, - ламалося, трощилося, знищувалося. Ностальгія за приватною хатою довела до копання погребів біля багатоповерхових будинків, створення балконних веранд і підвальних приміщень на перших поверхах. Шкоди ніхто не рахував, бо за все платив бюджет.
Отже, після мандрів історичним аспектом комунальних проблем, повернемося у сьогодення. Чи усвідомила Держава всю абсурдність того, що відбувалося? З усією відповідальністю можна сказати: НІ. Бо як намивали, так і намивають, як будували, так і будують, як утримували, так і утримують. Земля так і не стала товаром, а стала наваром для чиновників.
Правда, суттєві корективи внесло саме життя. По-перше, по всіх швах тріснув бюджет, і тепер все, що ще раніше якось підмазувалося і підфарбовувалося, тріщить по швах (і не тільки) разом з ним. Народ відчув себе справжнім господарем, власником, високо підняв голову і озирнувся навколо себе. Спочатку він побачив найману у держави квартиру і швиденько її приватизував – так, про всяк випадок, своє ближче, тим більше, депутати, відчуваючи себе часткою народу, дозволили. На цьому процес не зупинився, а пішов далі.
Хто жив на останніх поверхах, почали пристосовувати дахи під житлові і нежитлові помешкання, хто внизу – підвали, масштабної приватизації зазнали нежитлові приміщення. При всій бідності населення, майже біля кожного міста почали з’являтися масиви малоповерхової котеджної забудови, які в народі охрестили “вулицями імені Дем’яна Бідного”.
Всі ці процеси мали свій позитив з точки зору отримання власника конкретної квартири, будинку, нежитлового приміщення, але в більшості випадків будинок в цілому залишався фактично нічий, переважно перебував на балансі місцевої влади чи підприємства та був фактично лише зайвим обтяженням для них – знову нема кому доглядати за площами загального користування, ремонтувати під’їзди, фарбувати фасади, робити благоустрій прибудинкової території.
Найцікавіше в цій ситуації те, що вже давно відомі методи розв’язання цих проблем – це створення справжнього власника всього будинку – об’єднання власників багатоквартирних будинків (або, як їх називають на Заході, - кондомініуму). Але там ішов зовсім інший процес забудови та створення житла: кілька інвесторів об’єднавшись, будують дім та спільно живуть під одним дахом, тобто піклуються про нормальний стан будинку та несуть відповідальність за це, оформлюючи свої стосунки через створення об’єднання власників (кондомініуму).
У нас зводила будинки держава чи підприємство, мешканці отримували ордери на квартири, а будинок так і залишався “нічиїм”. Але якщо зараз серйозно поставитися до цієї проблеми та перейти до створення ефективно функціонуючих об’єднань власників, то значно легше в їх структурі вирішуються питання щодо експлуатації спільного неподільного майна, його ефективної експлуатації (це можна розглядати як один з елементів зниження витрат співвласників на утримання будинку), значно легше проходить процес розподілу витрат та відповідальності.
Цим же шляхом треба реформувати й Житлово-будівельні кооперативи, бо будинок побудовано, а як в ньому жити та як його експлуатувати – на ці питання все важче знаходити відповіді.
За умови об’єднання людина не просто набуває права власності на площу квартири, але й стає співвласником спільного неподільного майна, систем загального користування. Той невеликий позитивний досвід утворення товариств власників житла наочно доводить, що через цей механізм можна вирішити багато проблем, що залишаються роками нерозв’язаними.
По-перше, це проблеми злочинності і догляду за будинком. У цьому є спільна зацікавленість як мешканців, так і правоохоронних органів, які отримують тепер значну підтримку населення у боротьбі зі злочинними проявами.
По-друге, стає можливим вирішення питань утримання відомчого фонду – через передачу його на утримання товариству власників, а не передавати його місцевій владі, яка також має обмежені фінансові ресурси для утримання житла. Звичайно, перед передачею відповідне відомство чи підприємство повинно зробити вкрай необхідні ремонтні роботи, а не покладати все на плечі людей. Але витрачання цих коштів буде вигідно, бо надалі підприємство чи організація позбувається не тільки об’єкту, а й служби, яка утримувала цей фонд.
По-третє, стає можливим через приватизацію сфери обслуговування житла створити конкурентний ринок комунальних послуг, що здешевить ці послуги, зробить їх більш якісними, а населенню дасть можливість вибрати найкращий варіант у сервісному обслуговуванні її будинку чи квартири.
По-четверте, стає можливим вирішення проблем неплатежів, оскільки тепер є взаємна зацікавленість і мешканців будинку, і енергетичних компаній, що надають послуги з енергозабезпечення у точному обліку енергетичних ресурсів, що споживаються даним об’єктом. Вже сьогодні окремі кондомініуми, наприклад, відмовляються від централізованих систем опалення і там, де існує така можливість, переходять на локальні системи.
По-п’яте, люди, що утворили об’єднання власників, починають шукати самостійно додаткові можливості більш раціонального використання загальних площ користування, нежитлових приміщень будинку, залучають до фінансування загальних витрат по утриманню комерційні структури, що існують у будинку, і таке інше. Товариства власників будинків не тільки створюють належний порядок у будинку, але небайдуже ставляться і до прибудинкової території.
Хоча процес створення об’єднань власників багатоквартирних будинків іде вже майже вісім років, законодавча незабезпеченість призвела до того, що в Україні створено лише трохи більше 1000 об’єднань співвласників, тобто решта так і залишаються безгосподарні, висять на шиї місцевої влади, у якої катострафічно невистачає бюджетних ресурсів, а інколи просто немає до цього ніякого діла.
Прийняття нового Житлового кодексу з намаганням вписати туди організацію товариств співвласників багатоквартирних будинків відкладається. Не знайшла у парламенті підтримки й ідея існування окремого Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, товариства власників житла та асоціації кондомініумів”. Тому зараз необхідно зосередити зусилля на підготовці та впровадженні дієвого закону, який би спрощував перехід багатоквартирних будинків, в тому числі й кооперативних, до нової форми утримання й експлуатації будинків, зняття їх з балансу місцевих рад та надання повноважень, ресурсів та відповідальності за власні домівки безпосередньо мешканцям наших будинків.
|